Aufmaß und Abschlagsrechnung: So kommt das Geld vom Bau schneller aufs Konto

Aufmaß und Abschlagsrechnung hängen direkt zusammen. Ohne Aufmaß keine prüfbare Abschlagsrechnung, und ohne Abschlagsrechnung finanzieren Sie die Baustelle vor. Lohn, Material und Nachunternehmer wollen ihr Geld jeden Monat. Der Auftraggeber zahlt erst, wenn eine Rechnung da ist, die er prüfen kann. Je länger der Weg vom Zollstock bis zur Rechnung, desto länger fehlt das Geld auf dem Konto.

Was ist ein Aufmaß?

Das Aufmaß ist die Mengenermittlung der tatsächlich gebauten Leistung. Quadratmeter Wand, laufende Meter Rohr, Kubikmeter Aushub, Stück Steckdosen. Abgerechnet wird nach den Positionen im Leistungsverzeichnis, also gilt für jede Position die Einheit und die Abrechnungsregel, die der Vertrag vorgibt. Bei VOB-Verträgen sind das in der Regel die Abrechnungsregeln der jeweiligen ATV in der VOB/C. Dort steht zum Beispiel, ab welcher Größe Öffnungen in einer Wand abgezogen werden.

Gemessen wird vor Ort, meist mit Zollstock, Laser und Notizblock. Die Rechnung dahinter ist oft eine kleine Formel. Eine Wand mit Tür sieht dann so aus:

2 * (4,50 * 2,60) - 0,9 * 2,1 = 21,51 m²

Zwei gleiche Wandflächen à 4,50 auf 2,60 Meter, abzüglich einer Türöffnung. Ob eine so kleine Öffnung überhaupt abgezogen wird, regeln die ATV des Gewerks oder der Vertrag. Manche Gewerke übermessen kleine Öffnungen. Genau diese Formel will der Prüfer später sehen. Eine nackte Zahl "21,51" auf der Rechnung reicht ihm nicht.

Das gemeinsame Aufmaß nach § 14 Abs. 2 VOB/B

Die VOB/B sagt in § 14 Abs. 2: Die für die Abrechnung notwendigen Feststellungen sind dem Fortgang der Leistung entsprechend möglichst gemeinsam vorzunehmen. Für Leistungen, die bei Weiterführung der Arbeiten nur schwer feststellbar sind, muss der Auftragnehmer rechtzeitig gemeinsame Feststellungen beantragen.

Das betrifft alles, was später verschwindet. Die Dämmung hinter der Beplankung. Die Leitung im Schlitz, bevor er zugeputzt wird. Das Fundament, bevor es angefüllt wird. Wer hier kein gemeinsames Aufmaß beantragt, hat später ein Beweisproblem.

Ein gemeinsames Aufmaß bindet beide Seiten an die festgestellten Mengen. Kommt der Auftraggeber trotz Einladung nicht und lässt sich die Leistung später nicht mehr prüfen, kann sich nach der Rechtsprechung die Beweislast umkehren (BGH, Urteil vom 22.05.2003, VII ZR 143/02). Dann muss er beweisen, dass Ihr Aufmaß falsch ist. Das gilt aber nicht, wenn er die Teilnahme aus gutem Grund abgelehnt hat. Laden Sie deshalb immer schriftlich ein, mit Termin, und dokumentieren Sie mit Fotos.

Abschlagsrechnung am Bau: was VOB/B und BGB verlangen

Abschlagszahlungen nach § 16 Abs. 1 VOB/B

Ist die VOB/B wirksam vereinbart, gilt § 16 Abs. 1: Abschlagszahlungen sind auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten zu gewähren. Und zwar in Höhe des Wertes der nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen, einschließlich Umsatzsteuer. Die Leistungen sind durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Fällig wird der Abschlag binnen 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B). Wichtig: Eine Abschlagszahlung ist keine Teilabnahme und ändert nichts an der Haftung.

Abschlagszahlungen nach § 632a BGB

Gilt nur das BGB, steht der Anspruch in § 632a. Der Unternehmer kann eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistungen verlangen. Auch hier sind die Leistungen durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Ist die Leistung nicht vertragsgemäß, darf der Besteller einen angemessenen Teil zurückhalten. Eine feste Prüffrist wie die 21 Tage der VOB/B nennt das BGB nicht.

Bei privaten Bauherren mit Verbraucherbauvertrag kommt § 650m BGB dazu: Alle Abschläge zusammen dürfen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung erreichen, und beim ersten Abschlag steht dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent zu.

Was eine prüfbare Abrechnung ausmacht

§ 14 Abs. 1 VOB/B ist ziemlich konkret. Die Rechnung muss übersichtlich sein, die Reihenfolge der Positionen einhalten und die Bezeichnungen aus dem Vertrag verwenden. Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Nachträge sind besonders kenntlich zu machen. Daraus folgt für die Praxis:

• Positionsnummern und Texte wie im Leistungsverzeichnis
• Zu jeder Menge das Aufmaßblatt mit Rechenweg
• Nachträge getrennt ausgewiesen, nicht in Positionen versteckt
• Kumulierte Leistung bis heute, abzüglich bereits berechneter Abschläge

Beispiel: Abschlagsrechnung zieht Berechnetes ab

Die übliche Form ist die kumulierte Abschlagsrechnung. Sie rechnen jedes Mal die gesamte Leistung bis heute ab und ziehen ab, was schon in früheren Abschlägen steht. So bleibt der Stand für beide Seiten nachvollziehbar.

Warum späte Rechnungen Liquidität kosten

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen. Ihr Betrieb leistet auf einer Baustelle im Monat 80.000 Euro netto. Das Aufmaß liegt drei Wochen im Transporter, bevor jemand im Büro die Rechnung schreibt. Bei einem VOB-Vertrag kommen bis zur Fälligkeit noch einmal bis zu 21 Tage dazu. Aus drei Wochen Vorfinanzierung werden sechs. Bei angenommenen 10 Prozent Zinsen auf dem Kontokorrent kostet allein die Verzögerung rund 460 Euro, Monat für Monat und pro Baustelle dieser Größe. Schwerer wiegt oft etwas anderes: Das Geld fehlt genau dann, wenn Löhne und Lieferanten fällig sind.

Dazu kommt das Erinnerungsproblem. Je später abgerechnet wird, desto mehr Diskussionen über Mengen. Nach acht Wochen weiß keiner mehr genau, wie die Ecke im zweiten OG aussah.

Aufmaß per App mit Rechenformel

Der schnellste Weg zur Abschlagsrechnung führt über ein Aufmaß, das gar nicht erst abgetippt werden muss. Der Monteur misst und tippt die Formel direkt in die App, genau wie er sie aufs Papier schreiben würde. Das Büro sieht das Aufmaß am selben Tag, prüft es und gibt es frei. Die Mengen stehen dann schon an der richtigen Position.

Tipp aus der Praxis Legen Sie einen festen Abrechnungstag fest, zum Beispiel jeden 25. des Monats. Bis dahin müssen alle Aufmaße freigegeben sein. So wird die Abschlagsrechnung zur Routine und hängt nicht davon ab, wann jemand im Büro Luft hat.

Typische Fehler bei Aufmaß und Abschlagsrechnung

• Verdeckte Leistungen nicht rechtzeitig aufgemessen. Was zugeputzt ist, lässt sich kaum noch beweisen.
• Nur Endsummen auf dem Aufmaßblatt. Ohne Rechenweg ist die Aufstellung schwer prüfbar, und der Auftraggeber hat einen Grund zum Kürzen.
• Positionen anders benannt als im LV. Dann sucht der Prüfer, und die Prüfung dauert.
• Nachträge in Positionen gemischt. Das verzögert die ganze Rechnung, auch die unstrittigen Teile.
• Frühere Abschläge falsch abgezogen. Zu viel abgezogen kostet Geld, zu wenig abgezogen kostet Vertrauen.
• Abschläge zu selten. Wer nur alle drei Monate abrechnet, finanziert die Baustelle lange vor.

So läuft das in der Baustellen-Zentrale

Mit dem Aufmaß per App tippt der Monteur das Aufmaß vor Ort ein, als Rechenformel wie auf Papier, zum Beispiel 2 * (4,50 * 2,60) - 0,9 * 2,1. Nach der Freigabe im Büro übernimmt die Abschlagsrechnung die Mengen je Position und zieht ab, was schon berechnet ist. Die Aufmaßblätter hängen als Nachweis an der Rechnung. Vor dem Versand wird die Rechnung geprüft, sie geht als E-Rechnung im Format XRechnung oder ZUGFeRD raus. Welche Pflichten dabei ab 2027 gelten, steht im Ratgeber zur E-Rechnungspflicht 2027. Fotos und Aufmaß liegen außerdem in der Projektakte der Baustelle.

Checkliste für jede Abschlagsrechnung

• Alle Aufmaße seit dem letzten Abschlag freigegeben
• Verdeckte Leistungen gemeinsam aufgemessen oder Einladung dokumentiert
• Positionsnummern und Texte wie im Leistungsverzeichnis
• Rechenweg auf jedem Aufmaßblatt
• Nachträge getrennt ausgewiesen
• Kumulierte Leistung minus bisher berechnete Abschläge
• Bei Verbrauchern: 90-Prozent-Grenze nach § 650m BGB beachtet
• Zugang der Rechnung belegbar, Fälligkeit im Kalender notiert

Häufige Fragen

Wann ist eine Abschlagsrechnung nach VOB/B fällig?

Binnen 21 Tagen nach Zugang der prüfbaren Aufstellung, so steht es in § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B. Voraussetzung ist, dass die VOB/B wirksam vereinbart ist.

Muss der Auftraggeber zum gemeinsamen Aufmaß kommen?

Bei VOB-Verträgen sollen die Feststellungen möglichst gemeinsam erfolgen. Bleibt der Auftraggeber trotz Einladung unberechtigt fern und ist die Leistung später nicht mehr prüfbar, kann sich die Beweislast zu seinen Lasten umkehren.

Wie oft darf ich eine Abschlagsrechnung stellen?

Nach VOB/B in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten. Viele Verträge legen einen Zahlungsplan fest. Steht nichts drin, ist ein monatlicher Abschlag in der Praxis üblich.

Was ist der Unterschied zwischen Abschlagsrechnung und Schlussrechnung?

Die Abschlagsrechnung rechnet einen Teil der bisher erbrachten Leistung vorläufig ab. Die Schlussrechnung rechnet den ganzen Auftrag endgültig ab, nach VOB/B mit eigenen Fristen in § 14 Abs. 3 und § 16 Abs. 3.

Darf der Auftraggeber eine Abschlagsrechnung kürzen?

Ja, wenn Leistungen nicht vertragsgemäß sind oder nicht nachgewiesen werden. Nach VOB/B darf er Gegenforderungen einbehalten, andere Einbehalte nur, wenn Vertrag oder Gesetz sie vorsehen. Ein sauberes Aufmaß mit Rechenweg nimmt vielen Kürzungen die Grundlage.

Quellen

• § 632a BGB, Abschlagszahlungen (gesetze-im-internet.de)
• § 650m BGB, Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag (gesetze-im-internet.de)
• § 14 VOB/B, Abrechnung (dejure.org)
• § 16 VOB/B, Zahlung (dejure.org)
• FORUM Verlag: Abschlagszahlung gemäß § 632a BGB und § 16 VOB/B
• HLH / ingenieur.de: Wenn der Auftraggeber nicht zum Aufmaß kommt

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 7. Oktober 2026.